PARA TODOS AQUELLOS QUE ESTAN PASANDO POR ESTA SITUACIÒN ESPERO QUE LES SEA A TODOS DE GRAN UTILIDAD. CUALQUIER COSA ACEPTO CUALQUIER TIPO DE CONSULTAS AL RESPECTO.
Muchas veces, un amigo, pariente o alguien que debe alquilar un inmueble, sea para vivienda o uso comercial, necesita de una garantí¬a, y entonces llega la pregunta: “Me podes salir de garante?”. Quedate tranquilo porque es una simple garantí¬a que me exige el Locador y vos no tendrás ninguna consecuencia. Esta situación, que es de todos los dí¬as, la gran mayorí¬a de las personas que generosamente aceptan ser “garantes” desconocen las verdaderas implicancias de tal acto, por lo que es bueno saber de antemano algunas cuestiones que deben considerarse previamente a fin de tomar la decisión a sabiendas de lo que puede ocurrir.
Va de suyo, que este pequeño articulo no tiene mas pretensiones que alertar al común de la gente (muchas veces sin asesoramiento legal) sobre algunos de los verdaderos efectos y consecuencias que tiene cuando alguien se ofrece o le solicitan ser fiador o garante en un contrato de locación. Lejos esta de nuestra intención extendernos y ahondar sobre el tema, esperamos solo ilustrar someramente a aquellos que se encuentren frente a la situación.
Como primera medida, hay que saber que ya es costumbre hablar de Garante, sin hacer mayores distinciones, siendo que las hay y muy profundas, sobre todo en los efectos.
Es normal que un Locador solicite a su Locatario que le garantice las obligaciones que éste asume con una garantí¬a, la cual puede ser de muchas formas y maneras, pero de ordinario se solicita un “garante” que sea propietario de algún bien inmueble como muestra de solvencia patrimonial.
Pero lo que también generalmente entiende la gente, es que uno es garante por un determinado perí¬odo de tiempo (el término pactado para la locación) y, una vez transcurrido éste, su obligación termina. Asimismo, suele asumirse que la obligación del garante es por el pago de los alquileres que el Locatario dejara de abonar.
Ahora bien, lo que también ocurre constantemente, es que en los contratos de locación (generalmente redactados por el Locador o algún representante de éste) consigna en la cláusula referida al garante diciendo que “éste asume la calidad de fiador solidario, liso y llano, codeudor y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que asume el Locatario ….” (solo es un ejemplo).
Con la cláusula así¬ redactada, el locador esta mejorando sustancialmente la garantí¬a pues esta incorporando la figura del principal pagador equivalente a un nuevo deudor adicional al deudor directo à Locatario.-
En este tipo de contrato de Locación, hay un deudor directo (locatario), obligado al pago y a su vez acreedor del derecho de uso y goce del bien locado, y otro deudor, también directo, obligado al pago del canon o precio del alquiler, pero que no tiene derecho al uso y goce del inmueble. Y a todo evento, también estarí¬a obligado al pago de “de todas y cada una de las obligaciones que asume el Locatario ….”
Este último, es en realidad un garante, pero se diferencia de la figura de la “Fianza” en que no tiene carácter accesorio, elemento tí¬pico del contrato de fianza. Se trata pues de un codeudor solidario conforme lo califica el Art. 2005 del Código Civil, al establecer que: “Art. 2005: Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con la calificación de fiador, será deudor solidario y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios.”
Aquí¬ vienen las distinciones que hay que saber. La Fianza, dado su carácter de “accesorio”, se extingue con la expiración de la obligación principal. En otras palabras, la Fianza, por su accesoriedad, se extingue con la finalización del plazo del contrato principal. Esto es, cuando se extingue el contrato de locación, la consecuencia derivada es la extinción de las garantí¬as que se han otorgado como fiador.
Pero tal como dijimos, en la costumbre se suele neutralizar este efecto pactándose que el fiador se constituya en principal pagador, y que garantiza las obligaciones del locatario mientras éste ocupa el inmueble, de modo tal que si vence el plazo pero el locatario continúa en la ocupación, sigue la garantí¬a.
Empero, en materia de fianza en la locación, se ha suscitado una controversia doctrinaria –que se ha reflejado en la jurisprudencia- en el supuesto en que la locación se ha celebrado por un término fijo y el fiador se obliga como principal pagador hasta la entrega de la cosa o mientras el locatario ocupe el inmueble o haga la entrega de las llaves u otra disposición de similar alcance.-
Para una primera opinión, las obligaciones del fiador continúan hasta la efectiva desocupación de la cosa, es decir, el fiador responde por los alquileres devengados aún después de vencido el término contractual mientras el inquilino siguiera ocupando el inmueble.-
Conforme una segunda opinión, las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble.
Pues bien. Qué sucede entonces?
Como se puede apreciar, tal controversia doctrinaria y jurisprudencial tienen ambas sólidos fundamentos esgrimidos por autores de máxima talla, por lo que no resulta tan sencillo para el hombre común conocer a fondo las consecuencias reales a las que se enfrenta cuando es fiador.
Al respecto, podemos decir que: Cuando el garante se constituye en el contrato como fiador solidario, liso y llano y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones contraí¬das por el locatario, hasta la entrega efectiva del inmueble, aún vencido el plazo de la locación, dicha estipulación contractual ha extendido los efectos de la fianza sin limitaciones al supuesto que contempla el art. 1622 del Código Civil [Si terminado el contrato, el locatario permanecen el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el (tiempo) que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa].
En este supuesto (art. 1622 CC) alude a la continuidad de la ocupación con anuencia del locador, es decir, hay una prorroga tácita de la locación. De esta forma, el garante constituido en fiador principal pagador en el contrato, encuentra su responsabilidad con el mismo alcance que frente a una prorroga expresa. Entonces, frente a la hipótesis normada en el artí¬culo precitado, se entenderán extinguidas las obligaciones del fiador solidario por lo que se llama Novación, que es la transformación de una obligación en otra.
A nuestro criterio, en tal supuesto, y a los fines de evitar posibles consecuencias no deseadas, el fiador principal pagador debiera notificar al Locador que su garantí¬a expira al término del plazo, ofreciendo abonar cualquier obligación impaga que se hubiera devengado durante dicho plazo y que declina cualquier responsabilidad que se le pretendiera endilgar una vez vencido el plazo contractual y canceladas que estén las deudas que pudieran estar pendientes. En otros términos, no consentir la responsabilidad por obligaciones que puedan generarse por la permanencia tacita o expresa del garantizado (Locatario) una vez vencido el término originariamente pactado.-
En el caso de obligaciones futuras, tal alcance deberí¬a surgir de manera expresa e indubitable del contrato, de modo tal que no quepan dudas que el fiador solidario principal pagador haya constituido la fianza sin termino o supeditada a la restitución del bien, inclusive en el caso que vencido el término contractual el locatario haya continuado en el uso y goce de la cosa (inmueble).-
En este supuesto, será procedente que el fiador solidario principal pagador, en aras de delimitar su responsabilidad, haga uso de la retractación de la fianza en los términos del artí¬culo 1990 del Código de Fondo.
Entonces, por ejemplo, supongamos que en el bien locado se producen daños y perjuicios para el Locador, y éstos son producidos durante la vigencia del contrato –aún vencido el plazo pero con ocupación del inmueble por prorroga tacita o expresa- el fiador solidario es responsable de los mismos como codeudor.-
Empero, para obligaciones futuras, y tal como dijimos, el fiador solidario principal pagador podrá hacer uso de la retractación de la fianza con los alcances señalados.-
Dependerá entonces de la forma en que quede redactada la cláusula contractual para poder determinar con exactitud los alcances de la fianza otorgada.
Alejandro - www.garantizo.com.ar -
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